【闲聊2035】2020特别篇《上海置业宝典》之一个篇

 综合体育

 2022-01-07 06:10:47

       

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大家好,欢迎收看《聊2035》2020年特辑,《上海房产收藏》栏目,我们开始讲解徐汇区的具体板块,今天要说的就是大家可能很关心的一个地方-徐汇区徐家汇

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前言

徐家汇现状如何?或者说,徐家汇未来是否还在发展,又将走向何方?今天就和大家具体说说徐家汇地区。我们说过,每当徐家汇落入徐汇区,都是行业发展的一大亮点,也是2035规划中非常有意思的重点区域。

在这次讲座中,附近也会有一些小部分。当然,在我看来,万体馆本来就是徐家汇的一部分,不算。所谓相邻小路段,就是斜土路。徐家汇的2035计划可以说风光无限,先来看看徐家汇的主角。

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行业基本情况及2035年展望

徐家汇从副中心变成了CAZ。它曾经是上海四个分中心中的第一个。经过几十年的建设,它已经成为一个城市中心。这样的四个分中心的升级,已经够有面子了。进入CAZ后,又一波升级让徐家汇的前景再次充满期待。

徐家汇的升级主要体现在以下三个方面:

核心商圈全面升级

徐家汇作为上海西南的副中心,也是上海最早的副中心,其实已经存在了好几年了。面对近两年上海老牌中央商务区的大刀阔斧的商业升级,无论是南京西路还是淮海中路,升级的幅度都非常大。这种商业实体直接关闭、重新转型、重新升级,在这个核心商圈兴起了很多新兴的商业。

但至于徐家汇,则是恒隆港城、麦德龙城,以及远落后于太平洋和汇金的二代商业实体。他们太老了,配不上徐家汇。要想抢生意,徐家汇现在的生意在升级之前肯定已经落后于上海的核心商圈,而徐家汇整体上似乎也做不到。

由于当年的功能配置出现问题,大量电脑电子产品仍被保留。徐家汇北有百货公司,南有美罗城。新都城发生了翻天覆地的变化。以前是卖电子产品的。这类门店直接影响徐家汇的升级。因此,这种格式相对落后。向上。

在徐汇区第一讲的历史沿革中,也提到徐家汇是上海重要的历史遗迹。因此,从上世纪末建成的徐家汇形成至今,已经过去了20年。这方面的规划是显而易见的。非常有待更新。

现在对于文化的保护和复兴,以及与公民功能的关系,其概念与20年前肯定不同。20年前,这种文化保护基本上是玻璃罩。那边的围观者,现在强调的是一种体验,一种场景化的入口。所以,徐家汇20年前的历史遗迹中的一些东西肯定已经过时了,这也是需要更新的。

我们可以看到,徐家汇正在全面升级。首先,主要体现在老商业综合体的升级改造,包括前66个商圈、大门户、恒隆,包括四街拐角的东、新都城。其中Gateway改造规模最大,备受期待的徐汇中心ITC项目已逐步高规格开放。东区一期现已开盘。虽然不大上海徐家汇体育公园综合改造二期,但规格却相当高,非常高。精致很现代,功能很先进。

其次,为了配合商业体的升级,徐家汇的大量历史遗迹以徐家汇天主教堂为首。重新规划和改造正在进行中,目的是提供更多的公共和功能空间,展示这段历史,并可能与社会和城市界面有更兼容的体验。

万体体育场升级为徐家汇体育公园

体育产业是上海未来高度重视的核心产业。作为全市最大的体育设施之一,万体体育馆这一区域的体育资源十分丰富。有足球场、篮球场、8万人体育场。事实上,上海很少有这三种。这种体育场和体育场并列的地方。因此,我们说,为了满足市民对更多体育活动的需求,万水体育馆区为体育产业的发展提供了更多空间。

万体体育馆目前正在全面升级为徐家汇体育公园。将成为上海市中心最大、最早的体育产业综合体。结合体育、商业等多种功能,包括公园和各类公共空间,已成为上海体育产业升级的代表性模板。原计划2020年投入使用,疫情关系可能会延迟,但不会延迟太久。毕竟,这是一项市政重点工程。

徐家汇体育公园,是未来体育设施的典范。未来,这座体育场将不再局限于封闭的比赛或体育设施。它将拥有更丰富的功能和公共空间。反映。

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包括购物、餐饮、公园,以及运动以外的其他东西,都将被整合呈现在运动主题的大舞台上。这些将是所谓的体育平台的一部分,在产业基础下可以发挥巨大的作用。建成后的徐家汇体育公园被誉为亚洲最大的体育公园之一,将大大提升徐家汇整体的生活水平。

以前,徐家汇就是徐家汇,万提关就是万提关。在二手中介的划分中,它们都被认为是两个部分。但现在他们要在一起了,尤其是看到天耀桥路(徐家汇旁边,一条垂直于赵家浜路的小路)。天尧桥路虽然不宽,但被万提关至徐家汇的公路环抱。一个经营主体初步形成了一个小规模的商圈。

因此,万提观改造后,加上天耀桥路的连接,徐家汇和万提观可以合并成一个大徐家汇,真正将徐家汇的功能水平提升到一个层次。

往西走逸山路辐射

宜山路也是徐家汇不可分割的一部分。宜山路是一个以家居业为主的板块,也是上海最大的家居区和家居区之一。其实就是徐家汇的后花园。很多人把它当作一个独立的路段,这也是低端的宜山路本身的印象。

宜山路是徐家汇的一个大型住宅区,因为郑徐家汇普通住宅相对较少。一般来说,万体关段和宜山路段的普通房屋相对较多。因此,对于徐家汇来说,也是一个非常重要的功能组成部分。你不能说一个部门没有房子。

尤其是像徐家汇这样的大板块,体量这么大的板块,大家都在工作和购物,完全忽略了住宅。那么这个板块肯定是不完整的,没有完整的自循环城市功能。这绝对不好。.

因此,整个宜山路大段都是徐家汇的住宅配套段。里面的房子种类很多,比郑旭家辉的还要多。很多人在徐家汇买房可能会觉得价格太高了。其实买宜山路也是买徐家汇。这是一段,距离很近。

宜山路和徐家汇虽然看起来完全是两种风格,但实际上在逻辑上是相互关联的。虽然宜山路并没有像郑旭家汇核心商圈那样发生翻天覆地的变化。毕竟上海徐家汇体育公园综合改造二期,它是一个门面。不过,宜山路也做了很多配套工作,包括商业街调整等,与生活息息相关。足以让这个区域焕然一新。

我们说过,我们不必胆大妄为。你说旁边有徐家汇段。这么近的地方,去徐家汇后花园买房住,就等于完全共享了徐家汇商圈。宜山路可能是徐家汇未来发展的辐射方向。

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2020 年行业现状

◉港汇恒隆&ITC徐汇中心

徐家汇的升级可以说是比较快的。不知不觉,原型出现了。手脚真的很快。首先是恒隆门户的大规模改造。新楼已全面投入使用,主楼正在进行最后的改造。在这个阶段,原本比较怪异的立面不是看起来怪怪的,而是它的设计比较怪异。

大家都知道恒隆港威没有一楼。一楼必须通过后台办公楼的小门进入。恒隆港威酒店最初是从二楼或地下室进入。这也是一件很奇怪的事情。沿街没有接口。沿街没有接口。路,无门。

所以,既然是从二楼开始,直接影响到整个街道广场的利用率。街道广场只能变成斜坡,植树摆姿势,入口处的广场完全闲置。

改造后,这一点将得到很大改善,将开发大量公共广场。这里也将成为徐家汇的代表,徐家汇的视觉地标,也将成为社会在徐家汇这一区域举办大型活动的场所。正如我之前提到的,当前公共空间的城市更新是一个非常重要且无法回避的话题。

港汇恒隆背后是另一个非常大的商业综合体。这里是曾经的上海之王,也是万众瞩目的ITC徐汇中心。目前,徐汇中心东区主体商业综合体已开盘。虽然规模不大,但无论是建设规模还是品牌定位,规模都相当高。

有了ITC,这个地方可以大大改善徐家汇高端业务的短板之一。以前都说徐家汇比淮海西路和南京西路差。一定是高端消费。说白了就是奢侈品店和一些高档店。对于这样的品牌,港交所很难独善其身。港交所过去生意不好。因此,徐汇一直被批评为品位不高。

以前是卖电子产品的百脑汇新城对面。开高端业务是不合适的。现在,销售电子产品的商店的密度正在下降。一级街道肯定不会给他们的,所以移到二级。向上。

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所以和ITC,和港汇恒隆形成了合力,让徐家汇北部延续淮海路的高端氛围,可以延续淮海路的高端氛围,整个北部都将成为一个集合两个高端商业实体。一个地方。

同时,我们说有了ITC,徐家汇和淮海路(交大附近)之间相对薄弱的商业和人气差距,可以得到更强的辐射。

可能以前港交所太高端了,所以这种辐射力对大众来说是非常有限的。现在有了国贸,港汇能够继续向北,填补淮海西路两个商圈和我们徐家汇商圈的巨大空白,辐射能力也将增强。

整体来看,有了ITC,徐家汇的业务和办公都有了明显的提升,所以这也是一个非常重要的提升。

◉徐家汇体育公园

事实上,在疫情爆发前已经关闭整整一年进行维修,期间只保留了上海体育场的功能,所以工程进度还是比较快的。这是一个模板,是市政府的一项重点工程。因此,一定不能错过。必须尽快恢复。所以,这件事情出现之后,真正的大徐家汇才会形成。

◉宜山路

其实宜山路上的动静还比较小,都是小毛病。他们主要集中在小修,或多或少是积极的,但变化不会太大。因此,您不必太担心将来会在这里建造什么。

◉土路障

到了徐家汇路段的尽头,我们想说说它,作为斜土路路段的一个独立路段。

它位于徐家汇和徐汇滨江之间。北到徐家汇和徐汇滨江,南到徐汇滨江的角度,很好听。仔细阅读前几期的朋友应该已经看到,CAZ对商业功能的要求比较高,所以不包括在CAZ内并不是说它不是一个好地方,尤其是内环的住宅区,斜土路就是在这样的地方,贴着内圈。

看似是硬生生从CAZ挖出来的,但可以说,这块板块真的是内圈的优质住宅板块,甚至可以算是徐家汇的衍生板块。最好步行到斜土路板。离万提体育馆稍微近一点。

斜土路东侧其实是大浦桥段,是徐汇和老卢湾的交汇处。地理位置比较特殊,相当于夹在徐家汇和日月光商圈之间。南边的徐汇滨江商圈也是一觉醒来,就夹在了三个商圈之间。这其实就是我一直在讲的自救逻辑,退一步把自己逼死。很多人会喜欢买这个核心板块,买这个板块的核心,买这个板块中最有名的地方,其实我觉得还远远没有必要。

就像一条倾斜的土路,退一步拓宽天空是什么意思?你看,斜土路在三大商圈之间,但是价格比旁边的要低一些。就是个洼地,三个商圈可以同时很快到达,那么有什么区别呢?如果你想住在商业区,可能会很吵,人挤人,来回走动。当然,有些人喜欢热闹,我更喜欢退一步。

因此,由于其独特的地理位置,斜土路段不仅可以步行到徐家汇,也可以步行到徐汇滨江,这意味着这三大商圈都可以成为其近端的商业设施。这在上海是比较少见的。无论是在CAZ买的,还是在CAZ之外,都不可能被这个三边的大商圈辐射。因此,这是一个独角兽行业。

虽然该板块相对缺乏大型商业实体,但街边商铺、小商铺、超市等日常配套设施较少。一直觉得,对于日常生活来说,街边小店比大商场方便。

因此,即使没有车牌,斜土路本身也能轻松满足生活需要。但是多了三个商圈,也就是说是一个非常完整的行业体系和近端业务,档次比较齐全,体量也够大。

从发展潜力来看,斜土路在两大板块肯定没有龙华大,因为实际上龙华比它老一点,改造空间更大,而且龙华进入徐汇滨江,所以提升动力也是伟大的。然而,这两个扇区是相邻的。龙华强发展潜力巨大,斜土路成熟,街道比现在的龙华还要好。

现在想活下去,斜土路肯定比龙华好一点。而且,被拉出CAZ也成为了它的优势,因为资源并不比CAZ周边的房子弱。下一个 CAZ 实际上就在街对面。没有太大区别,但人们在 CAZ。这个价格可能要涨了。所以它的价格还是在字母7的开头,可以说是内环中非常划算的住宅选择。

对于斜途路段,这三个段的价格其实都比较低。如果房子的质量都差不多,为什么不做呢?我们为什么要走那条街?未来上海的街道价值不会这么大。毕竟平均发展水平越来越高。不像其他地方的一些地方,可能会有新区/旧区隔一条街,情况完全天翻地覆。在上海,这种情况会越来越少,甚至不存在。所以斜土路也是非常值得推荐的路段。

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四个生命周期

◉一公里步行圈

1公里范围刚好涵盖了整个徐家汇,这是一个标准的一公里生活区。如果你住在徐家汇,一公里范围内几乎所有的配套设施都能满足。这是配套齐全的情况,无论是商业条件还是生活设施都不错,档次多,品种多。所以,徐家汇之所以如此受市场青睐,是因为其配套设施确实足够完善。一个徐家汇几乎可以解决你所有的问题。因此,徐家汇一公里内的生活圈非常丰富。

◉每天三公里一圈

3km生活圈资源获取拓展能力较强。往东可直达日月光板,包括卢湾体育场等;东南实际上是现在整个徐汇滨江的配套设施在北部,徐汇滨江北部新建的商圈也在其辐射范围内。

往南可以到达的地方是徐汇滨江。其实南边已经不能算是徐汇滨江了。可以算是龙华和田林了。所以,在田林或龙华三公里以内买房,就和徐家汇在同一个地方。公里的配套设施也很方便,很近。

西可覆盖古北。比较有名的天山商圈和中山公园商圈可以覆盖到西北。三公里范围内有很多高端商业补给,不一定在徐家汇。三公里也很近。

◉五公里自驾圈

5km生活圈是一个逆向选择的逻辑,逆向选择的逻辑更加突出。往东是到达世博滨江段,性价比相对较低的一段,不用考虑太多。

东南角的所有辐射都是CAZ的核心区域,是资源的扩展。事实上,西北角是距离长风公园最远的地方,几乎涵盖了上海西部的所有核心商圈,所以也比较方便。

但最重要的是南部,包括漕河泾、上海南站、田林、上海植物园。事实上,五公里之内就可以到达徐家汇的核心腹地,这里也被视为徐家汇的辐射生命圈。逆选逻辑大家都知道,这个地方的逆选逻辑很强,也是很多人在做的逆选逻辑。

◉ 十公里周末圈

南靠徐汇,距生活圈10公里以内,西到虹桥机场更方便,东靠张江是整个徐汇区的特色。北为大宁,再南可至华泾。花景没有多大意义,也没什么好说的。

这里值得一提的是西南,可以覆盖新兴的吴中路商圈,包括七宝老街,万象城、闵行文化公园和闵行体育公园。该地区是大虹桥南延线的重点。板的发展。作为徐家汇十公里辐射圈,尤其是周末圈,这个资源更值得获取,也值得一看。

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结束语

徐家汇的内容密度比较高,尤其是需要注意的是,作为徐家汇的核心板块,逆向选择逻辑非常重要。听说生活圈,我点名的几个板块,作为徐家汇的衍生辐射板块,远有近。大家可以试试看。可能是因为那边的房价比徐家汇便宜很多。

再多几公里,十公里以内,不堵车的话,十五分钟半小时就能到徐家汇。逆向选择逻辑在徐家汇的生活圈中非常突出。您也可以将其作为选择的参考。如果你喜欢徐家汇,那就开阔你的视野吧。

今天的分享就到这里。详情可收听音频版~下期见。

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