【天环广场】购物中心:中国高端商业地产的发展

 综合体育

 2021-10-01 19:47:50

       

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【天环广场】

购物中心面积:84000㎡(地上两层,地下两层)

完成时间:2016年

新鸿基地产占比:50%

建筑设计:贝诺

研究时间:2019年1月

高端地产的发展需要整合最顶级的资源。在中国大陆开发的高端商业地产项目中,港资开发商是实力最强的群体。可以说,恒隆、九龙仓、太古、新鸿基地产、香港置地、香港置地等嘉业发展商拥有大陆高端地产项目的半壁江山。以商业地产最发达的上海为例。 66广场、66港汇、IFC、ifc、iapm、静安嘉里中心、1、兴业太古汇、未来的ITC,都是占据上海金字塔顶端的项目。由开发者贡献。的确,作为深耕成熟香港市场的开发商,这些公司在开发理念、资本运作、品牌资源、建设管控等方面都遥遥领先于本土开发商,也为发展制定了行业中国高端商业地产。放眼国内市场,恐怕也只有央企华润开发的万象城系列(几个项目)才能大规模与之抗衡。毕竟,南京德基、武汉国光等本土强者占主导地位。仍然是少数。

文章开头,想说说天环广场-新鸿基地产所涉及的开发商。在我个人眼中,九龙仓、新鸿基地产、太古和恒隆是最优秀的四家港资开发商,而新鸿基地产在投资和运营方面是最好的之一。本专栏撰写了有关恒隆和太古项目的文章。九龙仓来成都IFS好久了。我还没有写过它。等我以后完成长沙/重庆IFS的调查后再一起写。新鸿基重仓的上海项目还没有参观过,不过是趁着春节。上次实习结束后,我又去了广州和深圳。其中,我参观了新鸿基在广州参与开发的两个项目天环广场和天汇广场igc。今天的文章将谈谈新鸿基在广州的第一个项目。商业项目-天环广场,我们来谈谈这家香港公司在大陆的商业地产开发。至于天汇广场本身的设计亮点,我就不赘述了。

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新鸿基地产内地商业项目概览

据新鸿基官网显示,本集团在大陆全资拥有的主要大型商业项目包括上海国际金融中心、上海国贸IAPM、北京APM、上海上海徐家汇国际贸易中心ITC(在建)、南京国际金融中心(在建)。合作开发的大型项目主要有苏州项目(占比90%)、广州天环广场(占比50%)、天汇广场(占比33.3%)、杭州万象城(占比40%) ))、上海天汇(占35%)和成都世贸中心(占40%)。其中,IFC系列是新鸿基最重要的高端产品线。港岛、上海、南京三大IFC致力于打造可与九龙仓IFS系列(成都、长沙、重庆)对标的顶级城市综合体,APM系列更关注年轻时尚消费者,拥有在北京和香港九龙的布局。上海IAPM的规格其实更接近ifc的高端定位水平。

徐家汇国际贸易中心国贸中心

至于徐家汇国际贸易中心 ITC,有更多的讨论。 2013年9月5日,新鸿基以217.70亿元、溢价24.2%的价格,将上海徐家汇商圈核心项目“徐家汇中心”下线,即徐家汇街5@徐汇区7、150、151小区地块,总面积99188.80平方米。该地块是近年来上海市中心的大型绝版地块。它位于三条现有地铁线路和两条拟建地铁线路的交汇处。为此,新鸿基投资超过400亿港元,是新鸿基有史以来投资的最大单项项目。整个项目分四期开发,总建筑面积超过70万平方米,其中顶级艺术商场32万平方米,超甲级写字楼38万平方米,2.5万平方米超五星级酒店,和Sisapelli 设计成浦西最高370米的建筑。目前,一、二期项目已经竣工,二期写字楼已吸引阿迪达斯和万豪中国总部入驻。可想而知,该项目将成为媲美东京六本木新城的上海第一城市综合体。 .

南京国际金融公司项目

徐家汇 商圈 改造_上海汉庭快捷酒店闵行体育公园店_上海徐家汇体育公园综合改造二期

如果说IFC、ITC等顶级物业的发展体现了新鸿基强大的投资领域,那么阿迪达斯和万豪中国运营总部的定位也体现了新鸿基强大的品牌资源和运营能力。而这种作战能力,可以在很多地方得到充分体现。比如在APPLE STORE零售店的选址,新鸿基几乎所有的分店都有AS入驻。尽管苹果在网络上的声音很差,但不可否认的是,国内大部分商业地产开发商都希望引入APPLE STORE。第一个原因是AS可以吸引大量消费水平较高的消费者,进而转化为市场。二是AS的落地效率非常高(也就是每平方米营业面积的年营业额)。据统计,其地板效应接近40万元,远超传统奢侈品店,是全球地板效率最高的零售品牌,因此对商场租金收入贡献不小。第三,苹果自己的品牌代言和高端的门面设计可以提升商场的品质,从而增加其他品牌的议价能力。这也是很多商场愿意花重金引进APPLE STORE的原因,但也正因为如此,APPLE STORE布局的谈判非常困难,所以我们会看到,即使是像这样的商场长沙IFS已经上市。在给苹果留下专属门面的情况下,直到今天才正式入驻(虽然背后有苹果自家门店战略收缩的原因),而这种“放鸽子”也不是孤立的案例,所以用APPLE STORE不管坐不坐都可以证明开发者的投资和运营实力。

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APPLE STORE Shanghai IFC ifc

如果我们研究一下新鸿基地产的商场,就会发现APPLE和新鸿基地产的关系特别密切。截至目前,APPLE STORE已落户上海ifc、上海IAPM、北京APM、广州天环、广州天汇、杭州万象城,由新鸿基参与开发。香港首家AS也落户香港IFC商场,多为规格较高的店铺。再如新鸿基与华润共同开发的杭州万象城系列。众多国际大牌首次入驻潜江新城,柏悦酒店的引入,也依托于新鸿基强大的品牌资源号召力。上海IFC项目也是最具竞争力的项目。上海市场在商场业绩上取得了第一名,远远落后于第二名的恒隆。以上种种,都可以看出新鸿基在项目运营方面的傲人实力。

虽然我这么说,但与各大品牌有良好关系的不只是新鸿基地产。购物中心就像战场。虽然没有火药,但项目之间的竞争是真实的。像APPLE、TESLA、PORSCHE等有很多亮点,但实际上,天环目前的定位和规划是不同的。一些原本计划引进的顶级品牌终于转向太古汇的怀抱,进一步验证了高端业务项目的强大排他性。

天环广场位置图

说完新鸿基的发展背景,我开始说广州天环广场项目。天环广场位于广州最成熟的商圈——天河商圈的中心,就在广州最重要的新城市轴——中信大厦——小满窑。天河商圈本身就是一个日流量过百万的超级商圈。商圈方面,地块左右两侧的天河城和正佳广场也是全国十大超级购物中心。可以说,天环广场在广州市中心占据了一块绝版区域,建筑设计本身应该算是近几年才进入市场的。最具设计感的商业项目之一。然而,天环广场从有到无,经历了漫长的磨练。经历了从宏城广场到汽车中转站再到亚运广场前身的转变。更重要的是,这些历史背景造就了天环广场这种特殊的开放式建筑。表单的根本原因绝不仅仅是开发人员/架构师的一厢情愿。这是我认为最需要解释的一点。

1990年代,作为广州天河体育中心建设的回报,广州市政府将宏城广场地块划拨给当时的广州城建集团(后更名为“越秀地产”)。城建集团原本计划在这里建一座78层的超高层,但由于亚洲金融危机的突然爆发,广州房地产市场陷入困境,超高层规划计划搁浅。最终上海徐家汇体育公园综合改造二期,三位私人投资者从城建集团手中拿到了土地开发权,建造了一个临时商业广场出租。该项目于 1996 年 11 月开始,次年完成。最后,一座两层楼的建筑,拥有超过 200 家商店的临时商场。

低端的宏城广场与周边环境格格不入。进入新千年,广州房地产市场开始从亚洲金融危机的低谷中复苏。一大批楼盘开始在宏城广场上演。越来越多。高峰时期,共有190多辆大巴停靠在宏城广场,成为大巴的集散地。直到2009年亚运会前夕被拆除,在政府的默许下,宏城广场作为临时建筑已经存在了12年,一度被誉为广州寿命最长的临时建筑。

2010年被拆除的场地原计划为临时亚运公园,亚运会后被拆除,引起了一些批评,说是浪费公共资源。但当时政府承诺,拆迁后新建的项目仍将是一个全新的城市广场,在一定程度上消除了市民的不满。 2012年2月,经过长时间的沉寂,广州市规划局公布了宏城广场综合改造方案。规划中,虽然保留了原有的城市广场,但还增加了约9万平方米的商业建筑,市政府一开始并未提及。

天环和城市轴线

从一开始,宏城就被寄予了成为高端购物中心的希望。由于亚运期间的各种城市改造和建设,城头的支出急剧增加,而在获得宏城广场场地时城头的财力已经难以像花城汇地下商场那样自主开发,加上城市本身。他没有直接经营高端商场的经验。各方权衡后,最终通过竞标选择了资金雄厚、经验丰富的新鸿基合作。宏城广场增资招投标公告对投资者有非常详细的规定:

首先必须是上市公司;二是财务要求2009年末总资产不低于100亿元,2009年末净资产不低于50亿元,资产负债率不低于2007-2009财年连续三年低于50%。投资方的租赁能力必须至少有2个商业地产项目成功入驻国际一线品牌。

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这些严格的转让规则,实际上直接针对的是港资开发商集团。最终,经过复杂的交易过程,新鸿基以10亿元的底价入股,与广州城投集团共同开发。因此,新鸿基在天环项目中的持股比例为50%,并非全资开发。说了这么多项目背景,核心点还是要说明一下:天环广场开放公园的设计理念,从根本上来源于该项目特殊的历史背景所造成的规划约束。新项目要求保留原有的城市景观公园。 ,停车场甚至考虑到了城市轴线,减少了地面建筑的面积,从而注定了建筑布局的特殊性。否则,从理性的角度来看,这种开放式布局、以地下商业建筑为主的模式,显然不是高效务实的最佳选择,也不利于高端项目的打造。这种限制也体现在土地的价值上。卫星图显示,天环广场地块紧邻周边的郑家广场和天河城,但开发强度和容积率远不及两者,而且左下角还有一栋老建筑。没有被拆除。种种条件制约着土地价值的释放。因此,虽然是市内绝版地块,但新鸿基对该项目的整体投资并不算太大。

远眺天环广场

说完天环广场的前身,我们回到建筑设计。天环项目由英国建筑事务所BONOY Benoy进行整体规划、建筑设计和室内设计,并与陆源祥建筑师合作完成。贝诺实际上与新鸿基地产多次合作,包括上海国贸广场(ICC)、上海国际金融中心(IFC)和香港APM。如前所述,天环地块特殊的场地规划限制,导致建筑不可避免地呈现出一种特殊的开放式公园形态,但这并不意味着天环设计是平庸的。在我看来,天环广场的建筑设计其实还是相当优秀的,充满了创意。是近年落成的商业建筑设计领域非常抢眼的项目。由于前期规划的限制,项目本身的设计难度很大。建筑师需要综合协调商业建筑的商业展示属性和城市公园的休闲体验。在宏观层面,他们还需要考虑城市轴线与严格限高之间的关系,在微观层面。需要协调地下轨道空间和场地内旧建筑的不利影响。基于此,我认为BENOY给出的方案是相当令人兴奋的。

项目概念草图

与大型箱形SHOPPING MALL不同的是,天环广场仅地上两层,主要空间在地下。这对于一个高端商场来说并不常见(在中国,估计只有老西安世纪金花中楼店可以类比)。因此,在建筑设计中如何将不足变为优势就显得尤为重要。总的来说,BENOY利用轴线关系和开放的下沉空间来完成场地价值的重组。天环的建筑形象概念来源于中国文化中象征和谐财富的锦鲤形象。它用了“太极双鱼”的意思,自然而然地加强了城市轴线的关系,左右两个地上的积木用EFTE包裹和覆盖。薄膜不锈钢硬壳结构屋顶形成两片金色和两片银色的钢结构网,从空中看起来就像鱼鳞。鱼尾二层设置了连接两栋楼的走廊,将一侧的两个街区连接起来。 ,地上部分的尺度感还是比较亲切的。

俯瞰下沉广场

下沉广场是建筑设计的重点,承载着商业展示和人流引导的价值。总体而言,双鱼座造型的建筑围绕中央花园而建,成为24小时开放供市民出行的城市公园。但如果只是一维园区,显然不利于场地商业价值的释放。大量的地下商铺需要利用下沉空间的界面,形成展示橱窗。因此,下沉空间开始处的第一个大楼梯非常宽敞。此外,一些装置可以顺利吸引大量人从天河体育场方向向下移动,从而提升地下层的商业价值。也是多层设计。

负层透视

但实际下沉空间从平面图上看并不算太大,人行尺度还是很宽敞的。不过负一楼到二楼的室外楼梯的尺度明显收紧了,休息吧。平台也小了很多,想必是为了减少出租区二楼楼梯的占用,也算是商业利益和空间体验的折中。总体来说,整个项目的建设水平还是相当不错的,开放的中心广场带来了开放的体验加成,与两侧略显老旧的天河城/正嘉广场相比,显得轻盈飘逸。也延续了新鸿基最初对该项目的高端定位。

天环广场一楼平面图

说完建筑的整体规划,我们回到建筑设计的技术问题。先说建筑地面空间的设计。天环广场一层大致被南北长轴和东西短轴划分为四个街区。东西向的小轴线连接天河城和正嘉广场两大综合体的出入口。人流方向是北侧的天河路,所以这里也设置了直通地下的自动扶梯。由于场地西南部有一栋无法拆除的建筑,左边的体量略短,以避开建筑,右边的体量较长。虽然整体的流线是U型的,但其实是因为一楼的出入口太多了。消费者的流动非常多样化,这也是开放式商业建筑的特点之一。

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地下一层(天河城方向)入口空间设计

在车流方面,项目共有三个出入口,分别面向天河城东门、正佳广场和天河南大街。和天环相比,感觉体量太大了,也符合项目的定位。平面图上落客区与地下室出入口的流畅组合设计值得借鉴。在结构柱网方面,考虑到地下停车场的设计比较规整,但平面图标的划分并不是最终的效果。事实上,最后一层大约有40家品牌店。一楼整体进深过大。玻璃橱窗展示面定位于进入各个品牌的旗舰店。最特别的店是广州第一家APPLE STORE(上层平面图对着右下方的亮黄色区域)。

广州天环苹果店广州天环苹果店由福斯特建筑事务所设计。独特的设计使一楼的天花板向上,一楼的商店空间从远处看起来更加开阔。此外,与其他零售店不同的是,该店的楼梯设置在靠近商场中庭的玻璃门旁边。由玻璃面板支撑的玻璃楼梯是全球 Apple Store 零售店首次采用的设计。

之所以特别提到APPLE STORE,不仅是因为AS的店面设计很酷,更要说明开发商新鸿基地产与品牌的联系深度远超传统开发商。 APPLE STORE的高规格店铺强烈的极简风格背后隐藏着不少设计问题。首先,要实现照片中没有柱子的巨大跨度,架构师需要从一开始就与苹果联系,至于其他技术要求。它更像是一根羽毛。比天环晚开业的苏州中央店,为了满足苹果的要求,花费了数千万美元对结构进行了改造,只是为了拉出内部的两根支柱。所以对于苹果这个特殊的品牌,开发者和架构师的沟通必须从一开始就参与进来。

广州天环苹果专卖店内立面

显然从平面图上可以看出BENOY和FOSTER从一开始就进行了充分的沟通。 APPLE STORE 的结构设计与其他商店有很大不同。建筑师使用隐藏在左右两侧的两个大柱子和后面的钢结构。柱子完成大跨度悬臂设计,而其他店铺只是最常见的混凝土框架结构。最后,店铺的完成度也很高。可以说,这个位置自始至终都是为苹果预留的。商场内外均采用空拣、对称等多种方式,继续强化项目中的APPLE STORE。主店地位,据说新鸿基不提供装修补贴。从侧面也能看出新鸿基与各大品牌良好的合作关系和成熟的对接经验。

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天环广场分层平面图

天环二层空间通过室外走廊连接左右街区,形成U型动线。三个椭圆形的中庭,透明的玻璃层可以将自然光充分收集到地下。地板商场照明上海徐家汇体育公园综合改造二期,但规模仍比传统商场小,因此地下地板仍严重依赖人工光源。二楼整个空间的感觉和传统的商场没有太大的区别,但可以注意到,在规划中,试图预留一个连接天河城和正佳广场的走廊空间。未来。日后若开启,可与两大巨头接轨。主导邻里错位发展,共享客流。这种廊道空间其实方兴未艾,比如北京西单、上海陆家嘴商圈,虽然存在竞争压力,但还是有利于整个商圈的发展。

天环广场屋顶空间

由于天环广场从一开始就定位为公园式的购物体验中心,绿色建筑设计自然是整个项目的亮点。环广场整体绿化率提升至60%,并结合雨水收集系统、节能低辐射玻璃幕墙、EFTE膜屋面等提升建筑环保效果,项目最终获得LEED绿色建筑金牌认证。

天环广场部分

天环屋顶花园是一个极具商业潜力的空间,目前不知为何还未开放。由于高度限制,天台上不能设置像太古汇这样的户外餐饮店,很可惜,但如果在这片城市绿洲规划一些商业活动,也是很有吸引力的。在建筑设计上,为了减少天气因素对屋顶区域的影响,采用了半户外设计,并覆盖了高科技环保材料ETFE薄膜。 ETFE膜是一种透明膜材料(北京水立方用它做大面积外墙设计)。具有优良的遮光和隔热功能。此外,ETFE薄膜还具有下雨时的自清洁功能。 , 完全避免人工清洗和使用化学清洁剂造成的水资源浪费,也是天环绿色建筑设计理念的体现之一。

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天环广场一楼平面图

说完地上平面,再来说说地下空间的设计。由于地块天花板较高,天环的主要商业空间位于地下。为了不让地下空间与项目的高端定位脱节,我认为建筑师在设计时需要考虑几个难点:一是商业空间与地下的协调沉广场的人流线和城市交通节点的组织,三是层数的把握。负层整体流线还是比较清晰的圆形流线。一部分人流将通过下沉广场的四个入口从外部分流到内部,一部分将从天河路BRT交通枢纽通过北侧的地下通道进入,一部分将从电梯每个方向进入负层。虽然流线看起来很清晰,但走在里面的我还是缺乏方向感。原因可能一是出入口太多,二是建筑空间有点同质,除了大一点。中庭空间可作为节点空间,其他空间辨识度不高。由于建筑形式,地下室基本靠人工光源。楼层的高度相当令人满意。一些过道略窄。说实话,空间质量不是很好。显然不如目标大赛太古汇的空间体验。很少。还有一个我不明白的问题。一楼的电影院,一楼的高度如何消化?不知道哪位朋友可以解答一下。

中庭空间

说说二楼吧。由于与传统商业建筑完全不同的造型,加上港资开发商的背景,很多关于项目风水的讨论在网上流传,比如之前在建筑学院网站上删除的这篇文章。感兴趣的观众点击先睹为快

说实话,我对风水不是很了解,但是非常同意王启衡教授关于中国古代建筑风水的研究论文。然而,网络上许多对当代建筑风水的抢眼“研究”让我觉得这些分析家只是在事后强行解释了各种客观存在。难怪风水越来越被社会排斥。比如文章中品牌上的APPLE标志是木头,特斯拉的标志是金属,下沉的方块是水。这种明显的拖泥带水的金木水交融就更不用说了,其他都是天环广场的风水。在我看来,很多引以为豪的分析恰恰是建筑的遗憾,比如负二楼的运动。

天环广场负二层楼圈

风雪篇分析负二楼的流线。刻意复杂的设计就是所谓的“迷魂阵”,用来刮消消油水。但是,任何专业的商业建筑设计团队都不会刻意设计复杂的商业流线。在我看来,天环特殊的商业流通是特殊建筑形态下最大的无奈。 Because the flow of people needs to be introduced from the center of the sunken plaza, and at the same time, it is necessary to digest the large depth of the underground space. Coupled with the access to the subway line, the superposition of multiple factors makes the building flow complicated.

Tianhuan negative second floor space

The movement line on the second floor of the Tianhuan is also the most disorderly movement I have ever experienced. The result is that I originally wanted to go to a certain store, but after a hastily turned around, I could not find it and gave up at the end. Obviously, this situation is also a problem for ordinary consumers. Especially in the Tianhe business district, where the flow of people is huge, the business competition is fierce, and the brand overlap is quite high, this situation is obviously unfavorable. Perhaps Feng Shui experts are in advanced black. However, as a project of Sun Hung Kai, the internal space of Tianhuan still has the tonality, exquisite ground paving and lighting design, higher floor height than traditional underground space, unified management of the store door... all kinds of details make the underground The mall part of the city is still very exquisite, at least I think it is not concealed due to the constraints of the project.

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Tianhuan Plaza is the first Sun Hung Kai development project I visited, and it is also one of the most designed projects in the domestic commercial construction field in recent years. In fact, when I went to Guangzhou two years ago, Tianhuan just had a trial operation and there were still many places that were not open. Although I only walked around two times outside, I remembered deeply. I revisited Guangzhou two years later and finally saw that the project can be completed with a high degree of completion. Landing operations, can not help but feel that Hong Kong-funded veterans are still powerful. The research on the Tianhuan Plaza site also made me understand the important influence of the hidden historical background behind each project on the development of the entire project, so we must not be superficial when analyzing the project. Although Tianhuan has some regrets such as streamliness and positioning, overall it is still not concealed. It is also hoped that more and more commercial projects like Tianhuan Plaza will be implemented in China in the future.

参考资料

1.新鸿基 Real Estate's 40 billion bet on Shanghai Xujiahui Center design exposure

2.新鸿基徐家汇 ITC's latest renderings shocked Shanghai Beach_Linkshop

3.专实探TWO ITC, the appetizer of the Universe Center!

4.揭秘 Tianhuan Plaza "Past Life and Present Life": The final work of Chengtianhe Road Commercial District?

5.Parc Central, Guangzhou / Benoy-Gude Design Network

6.Apple store why would you like to go with Sun Hung Kai? Guangzhou Tianhuan Plaza tells you

7.天环 Receives International Professional Recognition Again: LEED Gold Certification for Green Building_手机 Sohu.com